【214/365】中国房地产市场最大的一个隐患

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关于房产，我们国家的需求层面分为两种。一种是真实而长久的需求，一种是阶段性的虚假需求。

如果用信贷货币贬值的方式来推动房价，这个是存在可能性的，这是短暂的虚假需求。

长久的需求与你的购买力，整个国家的经济发展水平，供给的结构的逻辑都相关。长久的需求是决定未来整个大趋势的一个基础。

长久需求之购买力：

出口增速下降，赚的钱少了，可用于消费的钱少了，购买力下降。

长久需求之经济发展水平：

GDP比较：

美国的GDP非常的强大，是中国人均GDP的10倍，如果单独拿中国的上海与他相比较，美国的GDP也超过中国上海的5倍。

日本的GDP也超过中国上海的两倍。

中国仍需拼力追赶。

长久需求之供给逻辑结购：

人均住房面积：

美国人的平均住房拥有面积是65~70平米左右，中国是35~40平米左右，日本人均的居住面积是33平米，东京人均是28平米。

美国的房子大多是独栋，而中国大部分是100平米左右的公寓，因为独栋的房子是不能拆分成小栋来出售的，所以从供给层面来说，以套数为单位，比按面积为单位来进行比较要合理些。

导致结果：

中国现在每年有4亿新进的城镇化人口，有1.3亿套新住房，平均每三个人能分到一套100平米的房子。

如果面积大套数少，供给照样也是稀缺的，比如像美国。

如果说面积小，套数多，很难制造出一种稀缺效应，比如像日本，房价下跌已好久。

中国现在老龄化在增加，而城镇化率只有60%，与发达国家的80%以上的城镇化率以及日本的90%以上的城镇化率还有很大的差距，所以未来一段时间，我们无法维持那么高的房价了，但是我们还不得不增加那么多的房子供应，因为它是保障房。

这是日本为什么房价一直在跌，但是日本的供给的新增还是会持续出现的一个根本原因，这个原因也是中国房地产市场最大的一个隐患。

学习资料：肖磊看市相关

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编译者/作者：东方泓

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