房企去年收入再创新高，但增收不增利现象显现

2019年，在调控持续深化的背景下，全国商品房销售额仍逼近16万亿，同比增速收窄，销售面积同比微降。房地产上市公司把握市场调整期机遇，收入规模再创新高，但“增收不增利”现象显现，且企业间盈利能力、财富创造力和财务稳健等方面的表现持续分化。这是中指研究院今日发布的“2020中国房地产上市公司TOP10研究”得出的结果，研究对象主要包括104家沪深上市房地产公司和73家大陆在港上市房地产公司。

研究显示，2020年以来，伴随突发疫情的蔓延、稳定和基本解除，房地产市场短期受到一定冲击，部分企业现金流继续承压，优秀房地产上市公司则凭借信用、品牌、资金优势加速发展，企业价值持续释放。

经营规模：总资产规模增速降至两成，头部企业增长明显放缓

2019年，房地产上市公司总资产规模呈持续上涨趋势，但增速较上年略有收窄。其中，沪深上市房地产公司总资产均值为1165.0亿元，同比增长率为18.9%，增速较上年下降4.5个百分点；大陆在港上市房地产公司总资产均值同比增长19.3%至2228.3亿元，同比增速较上年下滑6.7个百分点。房企从对规模速度的追求开始转向高质量发展，尤其龙头房企普遍增速放缓。

从总资产构成来看，房地产上市公司总资产规模的增长主要由以下几个因素推动：存货、货币资金、股权投资以及投资性房地产的增长。在市场面临不确定性的情况下，上市房地产公司通过放缓拿地节奏、大力推盘抓回款、收并购方式降低开发成本、加大相关多元业务深耕力度，助力企业规模增长。沪深与大陆在港上市房企存货均值分别同比增长22.5%、22.6%，货币资金分别增长11.8%、13.0%，权益性投资分别增长30.7%、29.2%，投资性房地产分别增长58.5%、14.8%。

2019年房地产上市公司总资产均值及增长率

盈利能力：“增收不增利”凸显，“降费提效”成业内共识

2019年，由于营业成本不断上涨，叠加各地限价政策频出销售溢价率下降等原因，房地产上市公司出现“增收不增利”现象。其中，沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为282.5亿元、427.3亿元，同比增长22.8%和20.7%；净利润均值分别为34.9亿元、68.2亿元，同比分别增长19.7%、18.5%。从增速上来看，沪深及大陆在港均出现了增收不增利现象，主要是由于土地成本、管理成本、融资成本等持续上行，挤压企业盈利空间。

2019年，各地调控政策持续，营业成本居高不下，房地产上市公司盈利质量出现下滑，沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为13.3%、16.6%，较上年下降1.0、0.4个百分点，其中大陆在港上市房地产公司净利润率高于沪深3.3个百分点；净资产收益率均值分别减少0.3和0.2个百分点，降至10.8%和14.6%。

稳健投资强化回款，现金流稳定增长

房地产上市公司通过过去两年对现金流的严格把控，2019年，公司手持现金及现金等价物情况得到明显改善。其中，大陆在港上市房地产公司现金及现金等价物净增加额均值同比增加13.8%至60.5亿元，沪深上市房地产公司均值为22.1亿元，同比提升16.8%。

2019年，房地产市场调控仍以稳定市场预期为主，市场仍较为理性，房地产上市公司谨慎投资、抢抓回款，将现金流安全放在公司运营的重要位置：一方面，房地产上市公司投资贯彻谨慎的态度与策略，量入为出稳定企业现金流；另一方面，在资金“开源”变的愈加困难的背景下，部分房地产上市公司从内部着手，以更坚定的手段执行销售回款计划，重视经营性现金流的良性循环。

龙头、布局区域红利和业务拓展较好的企业更受青睐

随着资本市场的持续震荡，房地产行业监管层面也逐渐规范，资本市场对房地产行业股票价值的投资逐渐转向以企业本身价值为主导。在此背景下，投资者更关注企业的主营业务水平、财务表现和多元业务的拓展，优质企业更易获得资本加持。

第一，行业集中度持续升高的背景下，龙头房企业绩增长稳定，投资价值凸显。该类企业凭借其规模优势、融资优势、强大的资源整合能力及创新升级产品能力，企业基本面持续领先，在资本市场更易获得关注。

第二，布局热点区域的企业，未来更具发展潜力。2015年以来的行业周期中，市场热度呈现出城市轮动与区域传导的特征，市场总量的波动在持续减弱，行业周期延长，市场预期回归理性，城市投资也回归对基本面的价值判断。在此环境下，经济实力强、产业优势明显、人口持续流入的城市表现出更强的韧性，而能够跨周期迅速成长，布局高成长性城市的企业更具发展潜力。

第三，利润表现好，财务状况较为稳健的企业更受投资者青睐。2019年以来，房地产市场整体保持调控不放松的节奏，融资监管仍趋严，拥有良好盈利能力和稳健财务表现的企业更值得投资者长期关注。

第四，拥有成长“第二曲线”的企业，估值水平得到持续提升。房地产行业集中度不断提升，竞争愈发激烈，部分房企在稳固本身地产主业发展的同时，注重多元业务布局，且在强项业务方面发掘出更大潜力，打造属于自己的“第二曲线”。

本文来源：证券时报
原文标题：房企去年收入再创新高，但增收不增利现象显现

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编译者/作者：证券时报

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