【三九读西风】恒大 1300 亿对赌“辟谣”，李嘉诚成都公司被处罚，水库欧成效

关于房地产话题，西风写过的文章目前已有十几篇。

在之前写的两篇文章中，我有过系统的总结——

《他从货币聊到财富，聊到房地产，聊到宏观…》

《再聊房地产，寻找下一批“接盘侠”…》

今天将继续推荐他近期写的有关房地产的四篇文章：

第一篇是：

《学不会讲故事，那只能陪你们聊炒房了》

在这篇文章中，西风具体聊到了「时间」这个概念，简言之就是一个大周期投资标的，其实你入场的时间至关重要。

这就有点像如果是 17 年年底、18 年年初进入区块链市场，那这批人大概率现在不是被深套就是割肉离场了。

但如果有人是 18 年年底、19 年年初进入区块链市场，那这批人亏钱的概率很低。

但这个时候入场的人不会很多。因为市场走熊时，财富效应不明显。

第二篇是：

《时隔一年，又有李嘉诚的瓜吃了……》

这篇文章讲的是成都高新区财政金融局对李嘉诚旗下的和记黄埔捂地捂盘行为的处罚。

具体情节为：

这个故事起源于成都。

成都高新区财政金融局发了一份红头文件，表示因和记黄埔捂地捂盘的行为，将限制其贷款与融资。

随后和记黄埔立刻澄清，表示被处罚的这家成都子公司已经卖给了禹州集团和成都瑞卓置业。

禹州集团和成都瑞卓置业也马上澄清，俺们是两个月前才买，此前十多年的捂地捂盘怎么能怪在我们头上？我们又不是熊大和熊二。

所以，金融局的处罚是针对原股东长实，并非针对我们，云云。

我们来回顾下历史，和记黄埔是2004年拿的这块地，当时楼面价1000块，开发了16年，还有1/3。

这个，这个，这个。

而且有爆出来的数据显示当时和记黄埔买这块地花了21个亿，但转手就从银行抵押了26个亿，零首付，还套一部分。

这个，这个，这个。

而且忽然卖给禹州集团和成都瑞卓置业也是有原因的。

因为新房限价，你当年拿地价格低，报备的就低，这里的房子本来可以卖2万，但因为拿地价太低了，只能卖1万，想想直接卖房不划算，干脆把公司转卖给俩接盘的KFS。

这样成本上去了，备案的价格上去了，将来房子也可以卖贵，而自己等于提前从两个接盘的KFS手里透支了未来的利润，规避了制度的制约。

这一波操作，太风骚了。大概这就是为啥这个瓜能够上热搜。

关于西风的解读可自行阅读，简言之就是在这个游戏中李嘉诚的和记黄埔连赢多次，赚的盆满钵满。

但我想说的是这貌似不是一家的玩法，大一点的地产商都是这么玩的。

所以其实全文重点在最后那句话：

任何一个游戏要长久，都得让大家满意，如果只有你一个人有钱赚，你觉得呢？

第三篇是：

《恒大的辟谣和家庭负债红线》

文章内容以恒大“辟谣”切入，事情梗概就是：

有一群投资机构，投了恒大1300亿，对赌恒大三年内能够在A股上市。

现在这个时间节点已临近。

目前的局面是如果恒大四个月内还不能上市的话，就得还给他们1300+137亿，那 137 亿，是三年 10% 的利息。

然后，西风给出了一个具体的家庭举债率供你参考，原文如下：

我们大部分人这辈子都不可避免的和债务打交道，这个债务不是指花呗，而是指房贷。

绝大部分生活在大城市里的人，买房都不是全款，需要借助房贷。

可能你觉得你欠那点钱不多，几百万，大部分人都在这个量级，想借多也没人借给你。

但实际上，你去仔细算一下自己的资产负债比，或者算一下自己的盈利负债比，会发现自己未必比那些地产公司安全到哪儿去。

虽然关于恒大的是谣言，我相信恒大说自己不差钱。

但是，通过数据我们可以看到，那么多巨无霸的房企，80%以上的资产都是负债。

这有点像那句话，有钱人的钱，都是欠的钱。扣除欠的钱，他还是不是有钱人，或者说，还是否像你看到的那么有钱，值得思考。

篇幅原因，我不展开具体分析了，我也给一个我认为的个人负债红线。

如果咱们的读者，双职工家庭，是公务员这种，或者体制内的，电力系统。

年龄在35岁以下的话，负债不要超过家庭年收入的8~10倍。

比如你们家税后年收入50万，那么负债不要超过4、500万。

超过了，风险是急剧放大的。

事实上，负债是家庭年收入的10倍不等于你10年能还清，10年还清，那你这期间喝西北风么？

负债是家庭收入的10倍，意味着连本带息，你得还一辈子。

之所以敢借这么久，说到底，你端的是个铁饭碗，通常不作不会失业，不会减薪，退休金十分丰厚。

如果咱们的读者，双职工家庭，码农这种。

年龄在30岁以下的话，负债不要超过家庭年收入的4~5倍。

比如你们家税后年收入100万，那么负债不要超过4、500万。

你有没有发现很有意思？挣的翻了一倍，还是只能借这么多钱，而且要求更年轻了。

因为这点钱，还还也要15年，你省吃俭用加速还，也要10年。

十年对公务员来说一晃就过去了，可是对码农来说，那变化太大了。

十年前阿里有今天的江湖地位么？五年前你知道拼多多么？

你不要光看到别人急速的成功，急速就意味着一旦变化，你未必能反应的过来。

你可能去年还是个高薪工作者，今年就去送快递了。

如果你是个商人，做生意的。

那你借的钱，最好一两年就能还清。

请你注意，从投资的角度，西风的意思不是说不要有负债，而是债务要健康合理，安全可控。

这个是因人而异的话题，所以只能聊个大概。我个人的建议就是：

任何投资，坏结果出现时，你要有 Plan B ，最坏的结果出现时，你要能承受。

第四篇是：

《水库被封了，但今天并不是来嘲笑人家的》

这篇文章严格来说只是以「水库」做了个引子，因为有读者告诉西风，水库论坛的欧成效背地里在骂他。

因为西风之前在一篇写 OfO 戴威的文章中提及过朱啸虎和欧成效，用来对比说明人的「能量」的重要性。

所以这篇文章是进一步说明，在钱与权力之外，影响力的威力。

但这种威力是把双刃剑，显然，作为一个个体投资者，西风提供的建议是：

最不应该干的事情就是隐瞒过程。

要主动斩断链接；要主动早请示、晚汇报。

但这个消息给我带来的震撼是，欧成神不仅仅是被永久关掉「水库」这个微信号，用他自己的话讲是被全网封杀。相当于在互联网上这个名号将彻底消失。

因为我们之前在8月17日的文章《他从货币聊到财富，聊到房地产，聊到宏观…》中半严肃半开玩笑说过：

从这个角度来看，对于房产投资的人，我倒可以提供一个指标：

当哪天以水库论坛为代表的炒房类自媒体负责人被“销声匿迹”时，那你作为房产投资者，就要当心了。

没想到才一个多月，就一语成谶了。

但我毕竟不是这块的专家，我在房产投资上的所有认知全来自于西风。这点请你知晓。

所以当我说的东西与你想的东西有冲突时，不用怀疑，一定是我的错了。

既然，上面说了一语成谶的玩笑话，索性将今天在群里的“疯言疯语”放在这里。

算是对西风所写的房地产系统的一个小结。

申明：长图内容为内部学习交流，请勿作为投资建议。

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编译者/作者：张三九

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